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의뢰인과 소통하고 공감하며 한분 한분의 개인 변호사로서 최선을 다해 사건을 처리하는 더 프라이빗 법률 센터 곽수영 변호사입니다.
전세보증금 반환 절차가 원만하게 이루어지지 않는다면 변호사의 도움이 필요합니다. 변호사와 함께 신속하게 상대방을 압박하고 대구 전세보증금 반환소송 등 법률적인 조치를 취하여 나의 재산을 지키세요.
대구 전세보증금 반환소송
부동산 전문 변호사
곽수영 변호사
(전)부동산 공기업 근무
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변호사가 직접 상담
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몇달째 금리는 상승하고 부동산 시장은 급격한 하락세를 보이고 있는데요. 이와 맞물려서 전세금(임대차 보증금) 반환이 사회적으로 크게 대두되고 있습니다.
전세기간의 만료를 앞두고 집주인에게 전세금(임대차 보증금) 반환을 요청하지만 지금은 보증금을 반환할 여력이 안되니 무작정 새로운 세입자를 구할 때까지 기다려달라고 하는 경우가 많은 것이지요. 그렇지만 나도 새로 분양받은 아파트 잔금을 치르고 입주해야 하는 사정으로 인해 무작정 기다릴 수도 없는데요.
이럴 때는 어떻게 해야 하는지, 오늘은 대구 전세금 반환소송 전 단계에 대해 간략하게 살펴 본 후에 소송 단계에 대해서 상세히 말씀드리겠습니다.
소송 전 단계에서 취해야 할 조치 내지 방법
1. 전세(임대차)계약 만기 통지
(갱신 거절 통지)
2. 내용증명 보내기
3. 임차권 양도
1. 전세(임대차)계약 만기 통지
(갱신 거절 통지)
먼저 전세계약 만기를 앞두고 집주인에게 더 이상 전세계약을 연장하지 않겠다는 전세계약 만기 통지(갱신 거절 통지)를 하셔야 합니다. 그렇게 하지 않은 경우에는 만기일에 계약이 갱신되고 갱신 된 후에 계약해지를 하겠다고 하여도 3개월이 지나야 해지를 할 수 있습니다.
2020년 12월 10일 기준
이 때 2020년 12월 10일 이전에 전세계약을 하신 분들은 만기일 1개월 이전에, 2020년 12월 10일 이후에 전세계약을 하신 분들은 만기일 2개월 이전에 전세계약 만기 통지를 하셔야 합니다.
통지 방법은 전화, 문자, 카톡 등 어떠한 방법으로 하셔도 상관은 없지만, 전화의 경우는 녹음을 해두신 것이 좋습니다. 그리고 문자, 카톡 등은 꼭 보관해두시구요. 내용도 언제까지 만기이고 이제는 이사를 가야하니 더 이상 계약 연장을 바라지 않으니 전세금(임대차 보증금) 얼마를 반환해달라는 내용이면 충분합니다.
2. 내용증명 발송
법률적으로는 전화, 문자, 카톡과 크게 효력이 다르지 않지만, 현실적으로는 집주인에게 보다 강한 압박수단이 됩니다. 세입자가 전세금을 반환받기 위해 법률적인 준비를 하고 있구나 하는 인상을 주기 때문이죠.
특히 이 경우에는 법무법인이나 변호사 명의의 내용 증명을 보내는 것도 좋은 방법입니다. 비교적 저렴한 비용으로 상대방을 압박하여 즉각적인 효과를 거두는 경우가 많습니다.
3. 임차권 양도
집주인 대신 사정이 더 급한 내가 새로운 임차인을 구하는 경우도 있을 것입니다. 그런데 만약 나의 전세권 내지 임대차 보증금 우선변제권 뒤에 근저당권이 설정되어 있다면, 새로운 임차인은 당연히 입주를 꺼리게 될 것입니다.
이 때는 나의 임대차 계약을 양도하는 방식으로 나의 지위를 새로운 임차인에게 승계시킬 수 있습니다.
소송 단계
- 경매를 통해 전세금(임대차보증금) 회수 하기
우선 이 경우는 두 가지로 나누어서 생각해봐야 합니다.
일반적인 전세계약, 즉 전세권 설정등기 없이 주택을 인도받고 주민등록을 하고 확정일자를 받은 경우와
주택을 인도받고 주민등록을 하고 확정일자를 받은 후 전세권 설정등기까지 한 경우입니다.
두 경우의 가장 큰 차이점은 전세권 설정등기를 한 경우 소송 없이 바로 주택에 대해서 경매 신청이 가능하다는 것입니다.
아래에서는 각각의 경우 진행 방향과 주의해야 할 점에 대해서 말씀드릴께요.
전세권 설정등기와
인도, 주민등록, 확정일자를 받은 경우
1. 전세권 설정등기를 해둔 경우 최후의 수단으로 임의경매를 신청할 수 있습니다.
이 때는 전세권반환 소송을 하지 않아도 바로 경매신청이 가능한데요.
왜냐하면 전세권에는 물건을 사용할 수 있는 용익물권성과 채권의 지급을 보장하는 담보물권성도 가지고 있기 때문이죠. 쉽게 말해 전세권 안에는 우리가 은행에 돈을 빌릴 때 설정하는 저당권의 성격도 가지고 있는 것입니다.
이 경우에는 부동산임의경매신청서를 부동산 소재지의 관할 법원에 제출하시면 됩니다.
2. 주의할 점
먼저 내가 살고 있는 집이 경매로 진행되어 낙찰되었을 경우의 낙찰가액을 예상해보셔야 합니다.
선순위 근저당권자 내지는 담보권자도 없고 보증금에 비해서 낙찰가액이 클 것으로 예상되어서, 전세금(임대차 보증금)을 회수하는데 문제가 없는 경우도 있습니다.
하지만,
①내가 살고 있는 집의 시세가 하락하고 경매가 진행될 경우 시세보다 더욱더 낮은 금액으로 낙찰되어서 전세금(임대차 보증금)을 전부 지급받는 것이 어려울 것이 예상되는 경우
②선순위 담보권자가 있는 경우는
임차권 등기를 하지 않는 한 일단 이사를 가시지 않는 것이 좋습니다.
즉, 현재 집에 계속 거주를 하시면 경매절차가 마무리 되고 나아가 새로운 낙찰자에게 보증금을 회수할 때까지는 계속 거기에 사시는 것이 중요한데요.
어떤 분들의 경우 전세권 등기를 했으니 안전하다는 생각에 전세 계약 만료일 이후에 이사를 나가도 된다고 생각하시는데요.
이 경우에는 경매절차에서 회수하지 못한 보증금을 회수할 기회를 상실하게 됩니다.
주택임대차보호법은 「인도 + 주민등록 + 확정일자」를 갖춘 임차인의 경우, 경락인에게 임대차 보증금을 전액 변제 받을 때까지 임차권이 소멸하지 않는다고 정하고 있는데요. 즉 경락인(낙찰자)에게 경매절차에서 회수하지 못한 보증금을 받을 수 있고, 회수하지 못한 보증금을 받을 때까지 집에도 머무를 수 있다는 것입니다.
그런데 이사를 나가버리면 「인도 + 주민등록 + 확정일자」 요건 중 인도 요건을 상실하게 되어서 더 이상 경락인에게 회수하지 못한 보증금을 받을 수 없게 되는 것입니다.
만약 이사를 반드시 하셔야 하는 사정이 있다면 경매신청 전에 반드시 임차권등기를 해두셔야 합니다.
이 때 등기부상에 반드시 임차권등기가 완료된 것을 확인하고 이사를 가셔야 합니다. 만약 그 사이라도 이사를 가셔야 한다면 가족의 일부만 이사 갈 곳으로 전입하시는 것도 하나의 방법입니다.
조금 설명이 어렵게 느껴지셨을 수도 있는데,
요약하면 전세권설정등기를 해두셨더라도 보증금을 전액 회수할 때까지는 이사를 가시지 않거나 임차권등기를 해두고 이사를 가셔야 한다는 것입니다.
전세권설정등기 없이
인도, 주민등록, 확정일자를 받은 경우
1. 이 경우에는 지급명령이나 소송을 먼저 진행하셔야 합니다.
전세권설정등기가 되어 있는 않은 경우에는 「인도 + 주민등록 + 확정일자」만으로 경매를 신청할 수는 없기 때문입니다.
지급명령 신청 또는 소송을 통해 판결문 등을 받아 강제경매를 신청할 수 있습니다.그리고 집주인의 통장에 대하여 통장압류 및 추심, 집주인의 살림에 대하여 동산압류 등도 진행할 수 있습니다.
이 때 집주인에게 사전에 전화, 문자, 카톡 등을 보냈을 때 전세금을 당장 못준다는 것외에 별다른 이의가 없었다면 지급명령 신청을 하시면 되고, 그렇지 않고 세입자의 귀책사유를 들며 전세금을 못준다고 할 때에는 바로 소송을 진행하시는 것이 좋습니다. 왜냐하면 지급명령을 신청해도 상대방이 이의를 하면 소송으로 진행되기 때문이죠.
이 경우 지급명령 정도는 직접하셔도 되지만 소송을 하시는 경우에는 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다. 그리고 필요에 따라 적절하게 부동산 가압류 내지는 부동산처분금지가처분 등을 해둘 필요도 있습니다.
지급명령의 경우 법원에 출석도 하지 않아도 되고 서면도 간단히 작성하며 필수적인 증거만을 제출해도 되지만 소송의 경우는 그렇지 않습니다. 법원에 출석도 해야 되고 상대방이 반박을 하는 경우에는 그에 대하여 증거를 갖춰서 반박도 하여야 합니다.
지급명령 내지 소송을 진행하실 예정이라면 집주인과의 통화, 문자, 카톡 내용, 내용증명 자료, 임대차 계약서, 보증금 이체 내역 등의 자료를 일단 준비하셔야 합니다. 이러한 자료 등을 통해 법원에 임대차 계약을 체결했다는 사실, 임차인이 전세보증금을 지급했다는 사실, 계약기간이 만료되었다는 사실을 증명(입증)할 수 있기 때문이죠.
이러한 사실을 법원에 잘 설명하고 집주인의 주장에 대해서도 잘 반박하면 승소 판결을 받게 됩니다. 보통 여기까지 오는데 짧으면 6개월 길면 1년 이상이 걸리기도 하는데요.
특히 전세금(임대차보증금)의 경우 누구에게나 목돈인 경우가 많아서, 전세계약이 끝날 시점에 전세금(보증금)을 활용할 계획을 가지고 있다면 신속하게 소송을 제기하시는 것이 좋습니다. 그리고 소송을 진행하시면서도 집주인에게 전세자금대출 이나 새로운 임차인을 알아볼 것을 권하고, 아니면 경매보다는 높은 가격을 받을 수 있도록 집을 급매라도 매물로 내놓을 것을 권유하는 것이 좋구요.
2. 승소판결문으로 집에 대한 경매, 통장압류 및 추심, 살림살이에(동산) 대한 압류 등의 절차를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.
승소 판결을 받았다고 해서 바로 돈이 생기는 것은 아닙니다. 여기까지는 내가 집주인에게 돈을 받을 수 있는 권리가 있다는 것을 법원이 확인해줬다고 생각하시면 되구요. 비로서 이러한 권리를 통해 경매, 압류 및 추심과 같은 강제집행 절차를 진행할 수 있게 된 것입니다.
그리고 이 과정에서도 만약 이사를 가야 하는 사정이 있다면 반드시 임차권등기를 하시고 가셔야 합니다. 그리고 꼭 등기부에 임차권등기가 되어 있는지 확인해보셔야 하구요.
2022년 겨울은 많은 사람들에게 여러모로 힘든 겨울입니다. 이런 상황에서 가장 힘든 점은 미래에 대한 불확실성이 아닐까 싶은데요.
'집주인이 과연 전세보증금을 전세계약 만기일에 잘 지급할 수 있을까, 다음주에는 보증금을 마련해서 준다던데 과연 줄까'등등 기다림의 시간은 누구에게나 힘든 것이 사실입니다. 물론 기다림 만큼 어렵고 힘든 것이 전세보증금 반환과 관련해서 법률적인 조치를 취하는 것이구요.
그렇지만 분명한 것은 언젠가는 해야할 일이라는 것입니다. 그리고 사전에 잘 준비를 해야 금전적인 손해를 보지 않는 경우도 있구요. '권리위에 잠자는 자는 보호받을 수 없다'는 말처럼 고객님들의 권리를 지키기 위하여 움직이시기 바랍니다.
움직이시는 고객님과 함께 더 프라이빗 법률 센터도 소통, 공감, 전문성을 바탕으로 함께 움직이겠습니다.
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도움이 되었으면 합니다. 감사합니다.
